Milyonluk Evler, Peki Altındaki Toprak?

Bir evin lüks olduğunu anlamak kolay. Peki güvenli olduğunu nasıl anlayacağız?

Çanakkale'de yeni yapılan konut projelerinin reklamlarına dikkat ettiniz mi?

Yüzme havuzları, peyzaj alanları, akıllı ev sistemleri, kaliteli seramikler, modern mimari...

Her ayrıntı uzun uzun anlatılıyor. Peki milyonlarca lira ödeyeceğimiz binanın üzerinde yükseldiği toprağı ne kadar tanıyoruz?

Mutfak dolaplarının markasını soruyoruz da binanın zeminini neden sormuyoruz?

Çanakkale'nin önemli bir bölümü alüvyon zeminlerden oluşuyor. Yani akarsuların binlerce yıl boyunca taşıdığı kum, kil ve çakıl gibi malzemelerin birikmesiyle oluşmuş topraklardan.

Bu zeminlerin bazıları, özellikle gevşek ve suya doygun olduklarında, deprem sırasında sarsıntıyı büyütebiliyor, oturabiliyor, hatta sıvılaşabiliyor.

Türkiye'nin bir deprem ülkesi olduğunu biliyoruz. 6 Şubat 2023 depremlerinde yaşadıklarımız hâlâ hafızamızda. Buna rağmen konut satın alırken çoğu zaman zemini ve temel sistemini değil; manzarayı, konumu ve dekorasyonu konuşuyoruz.

Peki binanın altında ne olduğunu bilmeden, üstündekilere nasıl bu kadar güvenebiliyoruz?

Doğa, imar planlarına göre hareket etmiyor.

2009 yılında İstanbul'da yaşanan sel felaketinde Ayamama Deresi'nin taşmasıyla onlarca insan hayatını kaybetmişti. Aşırı yağışın yanında dere yataklarına yapılan müdahaleler ve yanlış yapılaşma da felaketin sonuçlarını ağırlaştırmıştı.

Aradan 17 yıl geçti.

14 Ekim 2026'da İstanbul bir kez daha büyük bir sel felaketi yaşadı. Bazı bölgelerde metrekareye 272 kilograma ulaşan yağış yolları, alt geçitleri, evleri ve iş yerlerini su altında bıraktı. 15 Ekim itibarıyla üç kişinin hayatını kaybettiği açıklandı.

Elbette böylesine aşırı yağışların tek nedeni yanlış yapılaşma değil. Ancak şehirleri planlarken suyun doğal akışını, taşkın alanlarını ve altyapının sınırlarını dikkate almamanın sonuçlarını sorgulamamız gerekiyor.

Üstelik bunun için İstanbul'a bakmamıza bile gerek yok.

18 Şubat 2026'da Çanakkale'de Sarıçay ve Kepez Çayı taştı. Sarıçay çevresindeki bazı işletmeler, otopark ve yürüyüş alanları sular altında kaldı. Kepez-Güzelyalı sahil yolunda ulaşım aksadı.

Şimdi kendimize soralım:

Bir dere kenarına milyonlarca liralık lüks konutlar yapmak, o derenin taşkın tehlikesini ortadan kaldırır mı?

Elbette kaldırmaz.

Doğru mühendislik çalışmalarıyla zorlu zeminlerde güvenli yapılar inşa edilebilir, taşkın tehlikesine karşı önlemler alınabilir.

Ama asıl mesele, bu risklerin gerçekten araştırılıp araştırılmadığı ve gerekli önlemlerin uygulanıp uygulanmadığı.

Peki Çanakkale'de nereden ev almalıyız?

Esenler, Barbaros, Kepez, Cevatpaşa...

Bu bölgelerin her birinde farklı zemin özellikleri bulunabiliyor. Hatta aynı mahallede birbirine yakın iki parselin bile zemin koşulları farklı olabilir.

Bu nedenle bir mahalleye tamamen güvenli, diğerine tamamen güvensiz demek doğru değil.

Asıl önemli olan, binanın bulunduğu zeminin doğru incelenmesi, temelinin o zemine uygun tasarlanması ve yapının projeye uygun inşa edilmesi.

Bir konut satın almadan önce zemin etüt raporunu, yapı denetim belgelerini ve gerekiyorsa taşkın tehlikesi bilgilerini araştırmak gerekiyor.

Çünkü sağlam zeminde kötü yapılmış bir bina da riskli olabilir. Zorlu zeminde doğru mühendislikle yapılmış bir bina ise güvenli olabilir.

Son olarak bir şey düşünmenizi istiyorum.

Satın aldığınız evin mutfağını beğenmezseniz değiştirebilirsiniz. Banyosunu yenileyebilir, parkelerini sökebilir, bütün evi yeniden dekore edebilirsiniz.

Ama binanın üzerinde yükseldiği toprağı değiştiremezsiniz.

Biz gayrimenkul sektöründe konutların görünen özelliklerini pazarlamaya o kadar alıştık ki bazen en önemli özelliklerini konuşmayı unutuyoruz.

Bir evin fiyatının milyonlarca lira olması, güvenli olduğunun kanıtı değildir.

Belki de artık konut satın alırken ilk sorumuz “Bu evin özellikleri neler?” değil, “Bu evin üzerinde yükseldiği zemin nasıl ve bina buna uygun yapılmış mı?” olmalı.

Çünkü lüks bir evde yaşamak bir tercih, güvenli bir evde yaşamak ise temel bir ihtiyaçtır.